Österreichischer Logistikimmobilienmarkt 2024 : Logistik-Immobilien werden eher optimiert als neu gebaut
Der österreichische Immobilieninvestmentmarkt zeigt 2024 klare Aufwärtstendenzen, doch gerade der Logistikbereich bleibt herausfordernd. Laut der Immobilienberatung EHL sank das Transaktionsvolumen um zehn Prozent auf 2,7 Milliarden Euro. Logistik- und Einzelhandelsimmobilien hatten dabei lediglich einen Marktanteil von rund acht Prozent. Während im Logistiksegment insbesondere gut vermietete Objekte gefragt waren, konzentrierten sich Investoren im Einzelhandel auf Nah- und Kurzfristversorgung. Hotels und Logistikimmobilien erzielten Renditen zwischen 5,25 und 5,75 Prozent.
Laut CBRE haben sich die Spitzenrenditen im Jahresverlauf 2024 stabilisiert und sind in einigen Assetklassen bereits wieder gesunken. Büroimmobilien notierten zum Jahresende bei fünf Prozent, was 25 Basispunkte unter dem Höchststand zur Jahresmitte liegt. Analog dazu gaben Logistikimmobilien um 15 Basispunkte auf fünf Prozent nach.
Ein durchwachsenes Bild zeigt sich für den Logistikmarkt: 2024 wurden insgesamt 474.000 Quadratmeter neue Flächen im Großraum Wien errichtet – eine bisher einmalige Rekordzahl. Demgegenüber steht jedoch ein Flächenumsatz von nur 137.000 Quadratmetern in dieser Region. Beinahe die Hälfte der vermieteten Flächen entfiel auf das Umland Ost von Wien.
Für 2025 erwarten Experten, dass sich die Diskrepanz zwischen Flächenfertigstellung und Flächenumsatz nicht im gleichen Ausmaß fortsetzen wird. Die hohe Flächenproduktion im Jahr 2024 sei durch eine kumulierte Pipeline der letzten zwei bis drei Jahre bedingt gewesen. Dennoch bleibt die gesamtwirtschaftliche Lage herausfordernd, sodass Unternehmen zunehmend auf Flächenoptimierung setzen – sei es durch den Wechsel von Altbeständen zu nachhaltigen Neubauten oder durch die Konsolidierung bestehender Flächen.
Logistikimmobilienmarkt in Deutschland: Handel als Wachstumstreiber
Der deutsche Logistikimmobilienmarkt hat sich 2024 weiterentwickelt, allerdings mit deutlichen Verschiebungen in den Treiberbranchen. Laut einer aktuellen Analyse des Logistikimmobilienberaters Logivest entfielen rund 770.000 Quadratmeter Neubaufläche auf Logistik- und KEP-Dienstleister. Damit bleibt dieser Sektor weiterhin führend, verzeichnet jedoch einen Rückgang von 20 Prozent gegenüber 2023 und über 50 Prozent im Vergleich zu 2022. Insgesamt wurden 2024 rund 4,4 Millionen Quadratmeter Neubaufläche realisiert.
Eine der größten Wachstumsbranchen im Logistikimmobilienmarkt ist der Handel. Mit knapp 700.000 Quadratmetern Neubaufläche belegt der Sektor Platz zwei und verzeichnet eine Steigerung von über 20 Prozent im Vergleich zu 2023. Besonders dynamisch zeigt sich der Einzelhandel im Non-Food-Bereich, der um 180 Prozent zulegte. Ein herausragendes Beispiel für diese Entwicklung ist das neue E-Commerce-Logistikzentrum von Fressnapf in Nörvenich nahe Düren, das mit einer Fläche von rund 72.000 Quadratmetern das größte Einzelhandelsprojekt des Jahres darstellt. Der Spatenstich für das Bauvorhaben erfolgte im März 2024.
Nach wie vor zählt die Automobilbranche zu den wichtigen Nachfragern von Logistikflächen. Allerdings ging das Neubauvolumen in diesem Bereich um rund 40 Prozent auf 340.000 Quadratmeter zurück. Ein bedeutender Anteil entfällt auf das neue Logistikzentrum von Mercedes-Benz in Bischweier, das mit 130.000 Quadratmetern die größte Einzelentwicklung 2024 darstellt. Trotz des Rückgangs bleibt der Sektor aktiv: Für 2025/26 sind bereits weitere 350.000 Quadratmeter in Planung.
Einen starken Anstieg um 150 Prozent verzeichnet die Batterie- und Elektroniksparte. Der Wandel zur Elektromobilität treibt die Nachfrage nach Logistikflächen für diesen Bereich weiter an. Ein Beispiel hierfür ist das Großprojekt von CATL in Nohra, das die Relevanz der Branche unterstreicht.
Ein vergleichsweise neuer Player auf dem Logistikimmobilienmarkt ist der Aero- und Defence-Bereich. Aufgrund der geopolitischen Entwicklungen wächst dieser Sektor stark und bringt es 2024 auf über 100.000 Quadratmeter Neubaufläche. Zudem sind für die kommenden Jahre bereits 77.000 Quadratmeter in Planung, was auf eine anhaltende Nachfrage hinweist.
Während der Logistiksektor insgesamt rückläufige Zahlen verzeichnet, zeigt sich der Handel weiterhin als Motor der Entwicklung. Mit einer projektierten Neubaufläche von rund 1,2 Millionen Quadratmetern dürfte er 2025/26 der Haupttreiber im deutschen Logistikimmobilienmarkt sein.