Christian Vogt : „Wir müssen uns mit der Zukunft der Logistikimmobilie beschäftigen“
Herr Vogt, inwieweit hat sich der Logistik-Immobilienmarkt in letzter Zeit gewandelt?
Christian Vogt Wir haben festgestellt, dass mehr Start-ups kommen. Wir hatten in letzter Zeit etwa zwei Start-ups als Kunden, die sehr erfolgreich Firmen gegründet haben und sehr expansiv unterwegs sind, und die suchen Flächen. Und da sprechen wir von sehr großen Flächen: beide haben jeweils 5.000 bis 6.000 Quadratmeter Flächen angemietet. Früher waren es eher traditionelle Unternehmen wie Gebrüder Weiss, Hornbach, die Post oder ähnliche, die auf uns zugekommen sind. Jetzt kommen doch mehr junge Gründer, die vor allem auf E-Commerce setzen.
Wie sieht es mit der Nachfrage nach Lagerflächen überhaupt aus?
Vogt Wir können gar nicht so schnell nachentwickeln, wie die Nachfrage steigt. Die Nachfrage am Logistikmarkt ist groß, das Angebot ist gering. Vor allem die A-Klasse-Immobilien werden sehr stark nachgefragt. Das hat natürlich auch mit Umweltschutz und Nachhaltigkeit zu tun, denn hier haben die Kunden doppeltes Interesse: Nämlich einerseits die Anforderungen des Gesetzgebers zu erfüllen, andererseits natürlich die eigenen Kosten im Blick zu haben. Denn je besser die Immobilie ausgestattet ist, desto weniger Energiekosten fallen an. Die B- und C-Klasse-Immobilien werden kaum nachgefragt.
Wäre es eine Option, sie abzureißen und neu als A-Klasse Immobilie zu bauen?
Vogt Das ist ein Thema, mit dem wir uns beschäftigen müssen: Die Zukunft der Logistikimmobilie und die Frage, ob wir verstärkt auf Greenfield – also Flächenverbauung – oder Brownfield – bereits verbaute Flächen – setzen. Abreißen und neu bauen ist mit erheblichen Kosten verbunden. Denn in der Regel will der Vorbesitzer nicht nur die Fläche bezahlt haben, sondern auch noch das Gebäude, das aber nichts mehr wert ist und abgerissen werden muss. Aber ja, man sollte grundsätzlich schon vorher verbaute Flächen nehmen die dann nicht mehr genutzt werden. Ich denke auch, dass wir uns auch irgendwann wegen politischer Vorgaben mehr darauf fokussieren müssen. Wenn wir irgendwann die Genehmigung nicht mehr kriegen, Greenfield zu versiegeln - was ich ja auch verstehe - dann müssen wir uns mehr Brownfield zuwenden. Dann muss man sich aber auch Gedanken darüber machen, wer das bezahlt.
"Niemand wollte so richtig in den Logistikmarkt in Österreich gehen"DLH Österreich-Chef Christian Vogt
Ist der Mitbewerb in Österreich in den letzten Jahren gewachsen?
Vogt Ja, das kann man so sagen. Ende 2016 waren wir die ersten, die im großen Stil investiert und gebaut haben.
Davor gab es in Österreich keine großen Logistik-Immobilienentwickler
Vogt 2008 hat die amerikanische Prologis versucht Fuß zu fassen, mit dem Finanzcrash sind sie aber auch wieder verschwunden.
Wie waren die Anfänge für DLH am heimischen Markt?
Vogt Wir hatten anfangs mit ein paar Zweiflern zu kämpfen - teilweise uns selbst - weil wir noch keine Mieter hatten. Wir hatten auch noch keinen Investor im Hintergrund, niemand wollte so richtig in den Logistikmarkt in Österreich gehen. So haben wir selbst investiert. Dann kam mit Arvato der erste Mieter, und danach folgten gleich Hornbach, die Post, Gebrüder Weiss, und dann lief es. Dann kamen auch die Investoren, konkret Deka. Und danach kamen auch andere – teils internationale – Investoren, die Interesse am österreichischen Markt hatten.
Wie sieht Ihr Ausblick für den österreichischen Logistikmarkt aus?
Vogt Ich gehe davon aus, dass irgendwann eine gewisse Stagnation eintritt, aber nicht innerhalb der nächsten fünf Jahre. Dann wird es ältere Standorte geben, die neu entwickelt werden müssen.In Sachen Nachhaltigkeit werden wir sicherlich in Zukunft vermehrt Brownfield bauen und versuchen, noch nachhaltiger zu bauen. Wir müssen uns etwa weiterhin mit alternativen Heizmethoden beschäftigen. Momentan wird in Hallen mit Gasdunkelstrahlern von der Decke aus geheizt - und solche Hallen haben natürlich ein Riesenvolumen. Das ist zwar nicht besonders umweltfreundlich, aber sehr effizient. Da brauchen wir ähnlich effiziente Alternativen.Wir werden auch daran arbeiten müssen, die Energieversorgung für Elektrostrom eines Logistikparks stärker zu fokussieren. Wir bauen jetzt schon Ladesäulen, in erster Linie für PKW, aber das wird sicherlich auch mal Richtung LKW gehen. Und da geht es ja nicht nur um Ladesäulen, sondern um die Schaffung der Infrastruktur zur Verfügungstellung der benötigten Energie.
